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Sie haben sich getrennt oder stehen vor der Scheidung, und eine Immobilie gehört Ihnen gemeinsam. Vielleicht ist noch offen, wer die Wohnung behält und wie viel der andere dafür erhält. Vielleicht steht bereits ein Verkauf im Raum. In diesem Moment stellen sich Fragen, die nicht nur das Familienrecht berühren, sondern auch das Steuerrecht – und wo Fristen versäumt oder Befreiungen übersehen werden, können erhebliche Kosten entstehen.
Bei einer Immobilie im Scheidungsfall treffen drei steuerliche Themen zusammen, die voneinander abhängen: die Grunderwerbsteuer, wenn einer der Partner die Immobilie übernimmt; die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn nach § 23 EStG, wenn die Immobilie an Dritte verkauft wird; und die steuerlichen Auswirkungen auf den Zugewinnausgleich. Wer diese Themen kennt, bevor die Entscheidungen fallen, kann Gestaltungsspielräume nutzen. Wer sie erst danach zur Kenntnis nimmt, steht vor vollendeten Tatsachen.
Bevor irgendeine steuerliche oder rechtliche Frage sinnvoll beantwortet werden kann, brauchen beide Seiten eine belastbare Zahl: den Verkehrswert der Immobilie. Ohne diese Grundlage ist jede Einigung – über die Höhe des Zugewinnausgleichs, über den Auszahlungsbetrag, über den Verkaufspreis – verhandelbar und anfällig für Streit.
Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert: Nach § 194 BauGB ist er der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem freien Verkauf nach den Eigenschaften der Immobilie zu erzielen wäre. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) legt fest, wie dieser Wert methodisch zu ermitteln ist – durch das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren, je nach Art der Immobilie.
Wichtig: Eine Einschätzung des Maklers oder ein Näherungswert aus einem Onlinerechner ist kein Verkehrswert im Rechtssinn. Wenn die Zahl in einem Verfahren standhalten oder als Grundlage eines notariellen Übertragungsvertrags dienen soll, braucht es ein Gutachten – entweder durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder durch den Gutachterausschuss der zuständigen Gemeinde.
Die Gutachterausschüsse sind behördliche Einrichtungen, die nach § 192 BauGB bei den Kommunen eingerichtet sind und örtliche Marktdaten führen. Ihr Gutachten genießt hohe Akzeptanz vor Gericht, weil es auf den Kaufpreissammlungen der Region basiert. Für Streitigkeiten, die absehbar gerichtlich landen könnten, ist das oft die sicherere Wahl. Ein privater Sachverständiger kann in vielen Fällen schneller liefern und ist bei bestimmten Objekten – etwa größeren Mehrfamilienhäusern – die fachlich passendere Option. Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten löst das Problem in einem Schritt: Es gibt eine Zahl, auf die sich beide stützen können, und keine parallelen Bewertungen, die nur Anlass zu neuem Streit bieten.
Für Ehepaare, die im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, ist der Zugewinnausgleich die zentrale Frage: Er regelt, ob und wie viel der Partner mit dem geringeren Vermögenszuwachs vom anderen erhält.
Der Stichtag für die Berechnung des Endvermögens ist nach § 1384 BGB der Tag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags – also der Tag, an dem der Scheidungsantrag dem anderen Ehegatten durch das Gericht förmlich zugestellt wurde. Ab diesem Datum zählt das, was danach noch hinzukommt oder verloren geht, nicht mehr für den Zugewinnausgleich.
Der Wert der Immobilie, der in den Zugewinnausgleich einfließt, ist der Wert am Stichtag – nicht der Wert beim Kauf, nicht der Wert beim späteren Verkauf. Wenn der Immobilienmarkt zwischen Stichtag und tatsächlichem Verkauf eine Bewegung gemacht hat, schlägt das nicht mehr auf den Zugewinnausgleich durch, sondern wird als gemeinsamer Erlös verteilt. Das kann je nach Marktentwicklung erhebliche Unterschiede machen.
Anfangsvermögen und Endvermögen werden für jeden Ehegatten getrennt berechnet. Der Zugewinn ist die Differenz, und der Partner mit dem geringeren Zugewinn erhält die Hälfte der Differenz – in Geld, nicht notwendigerweise in Sachwerten. Eine Übertragung der Immobilie kann als Erfüllung des Zugewinnausgleichs vereinbart werden; das ist dann ein Vorgang innerhalb der Vermögensauseinandersetzung, der steuerlich privilegiert sein kann.
Rechtlicher Hinweis: Die Berechnung des Zugewinnausgleichs folgt strengen gesetzlichen Regeln. Dieser Text ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026
Wenn die Immobilie gemeinsam finanziert wurde, sind in der Regel beide Ehegatten als Gesamtschuldner im Darlehensvertrag eingetragen. Das bedeutet: Solange die Bank keine Entlassung erklärt, haftet jeder von beiden für die gesamte Restschuld – unabhängig davon, was im Trennungs- oder Scheidungsverfahren intern vereinbart wurde.
Die Bank ist an internen Vereinbarungen der früheren Eheleute nicht gebunden. Sie braucht keine Entlassung zu erklären, und sie wird es in der Regel nur dann tun, wenn der verbleibende Schuldner allein kreditwürdig genug ist, das Darlehen zu bedienen.
Wenn einer der Partner die Immobilie übernimmt, ohne dass die Bank den anderen aus der Haftung entlässt, trägt der ausziehende Partner das Risiko weiter mit – auch wenn er keinen Nutzen mehr aus der Immobilie zieht. Gerät der verbleibende Partner in Zahlungsschwierigkeiten, kann die Bank den ausziehenden Partner in voller Höhe in Anspruch nehmen. In der Praxis ist die Haftungsentlassung daher ein zentraler Verhandlungspunkt, der frühzeitig mit der Bank geklärt werden sollte – idealerweise parallel zur Vereinbarung über die Immobilienübertragung, nicht erst danach.
Die Grunderwerbsteuer ist bei einem gewöhnlichen Immobilienerwerb eine erhebliche Position. In Baden-Württemberg beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises (Stand: Oktober 2026, Quelle: Landesrecht Baden-Württemberg). Bei einer Übertragung zwischen früheren Ehegatten kann diese Steuer ganz entfallen – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Nach § 3 Nr. 4 GrEStG ist der Erwerb eines Grundstücks durch den Ehegatten grunderwerbsteuerfrei. Diese Befreiung gilt während bestehender Ehe – also solange die Ehe noch nicht rechtskräftig geschieden ist. Wenn ein Ehegatte dem anderen seine Miteigentumshälfte überträgt, solange die Ehe noch besteht (also auch während des laufenden Scheidungsverfahrens), greift diese Befreiung in der Regel.
Nach § 3 Nr. 5 GrEStG ist auch der Erwerb durch den früheren Ehegatten befreit, wenn er im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung erfolgt. Diese Befreiung gilt also auch nach rechtskräftiger Scheidung – aber nur, wenn die Übertragung sachlich im Zusammenhang mit der Auseinandersetzung des ehelichen Vermögens steht.
Beide Paragrafen zusammen schaffen ein Zeitfenster, das die gesamte Trennungs- und Scheidungsphase abdeckt. Eine Übertragung der Immobilie von einem Partner auf den anderen ist in diesem Rahmen grunderwerbsteuerfrei – egal ob die Ehe noch besteht oder bereits geschieden ist.
Die Befreiung gilt nicht für einen Verkauf der Immobilie an einen Dritten. Wenn beide gemeinsam an einen Käufer verkaufen, fällt für den Käufer regulär Grunderwerbsteuer an. Das betrifft die Steuerlast des Käufers, nicht der Verkäufer. Für die Verkäufer kann jedoch ein anderes Steuerthema relevant werden: die Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn.
Außerdem gilt: Die Befreiung greift nicht automatisch. Der Notar muss die einschlägigen Befreiungsgrundlagen im Vertrag ausdrücklich aufnehmen und beim Finanzamt geltend machen. Ohne diese Angabe setzt das Finanzamt Grunderwerbsteuer fest.
Rechtlicher Hinweis: Die steuerliche Behandlung im Einzelfall hängt von den konkreten Umständen ab. Dieser Text ist eine Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Stand: Oktober 2026
Wenn die gemeinsame Immobilie an einen Dritten verkauft wird, kommt § 23 EStG ins Spiel. Danach ist ein Gewinn aus dem Verkauf eines privaten Grundstücks einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen – die sogenannte Spekulationsfrist.
Keine Steuer fällt an, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor ununterbrochen selbst bewohnt wurde – oder wenn sie im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt wurde. So steht es in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG.
Hier entsteht in der Praxis ein Risiko, das häufig übersehen wird. Wenn ein Partner auszieht, bewohnt er die Immobilie nicht mehr selbst. Wenn der Verkauf dann erst erfolgt, nachdem dieser Partner die Immobilie seit mehr als zwei Jahren nicht mehr selbst genutzt hat, kann die Eigennutzungs-Ausnahme für ihn nicht mehr greifen – auch wenn der andere Partner noch darin wohnt.
Die Steuerbefreiung wegen Eigennutzung gilt für jeden Miteigentümer getrennt. Das bedeutet: Zieht ein Partner aus und vergehen mehr als zwei volle Kalenderjahre bis zum Verkauf, kann sein Anteil am Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig werden – selbst wenn die Immobilie insgesamt noch bewohnt war. Wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist und keine Eigennutzung mehr vorliegt, sollte dieser Aspekt frühzeitig mit einem Steuerberater besprochen werden – idealerweise bevor die Entscheidung über den Zeitpunkt des Verkaufs getroffen wird.
Rechtlicher Hinweis: Die steuerliche Behandlung hängt von den konkreten Anschaffungs- und Nutzungsumständen ab. Dieser Text ist eine Orientierung und ersetzt keine steuerliche Beratung. Stand: Oktober 2026
Solange die Scheidung nicht rechtskräftig ist, leben die Ehegatten in der Trennungszeit. In dieser Phase stellt sich häufig die Frage: Wer darf in der gemeinsamen Wohnung bleiben, und unter welchen Bedingungen?
§ 1361b BGB regelt, dass ein Ehegatte vom anderen verlangen kann, die gemeinsame Ehewohnung zu überlassen, wenn die Fortsetzung des Zusammenlebens eine unzumutbare Belastung darstellt. Das ist keine automatische Regelung, sondern muss im Streitfall gerichtlich durchgesetzt werden.
Wenn ein Partner in der gemeinsamen Immobilie wohnt, der andere aber ausgezogen ist, nutzt er eine Sache, an der beide Miteigentümer sind. Daraus kann ein Anspruch auf Nutzungsvergütung entstehen – also eine Zahlung des Verbleibenden an den Ausgezogenen für die alleinige Nutzung. Dieser Anspruch ergibt sich aus § 745 Abs. 2 BGB in Verbindung mit den allgemeinen Regeln des Gemeinschaftsrechts. Er wird häufig an der ortsüblichen Vergleichsmiete bemessen.
In der Praxis wird die Nutzungsvergütung nicht immer separat durchgesetzt. Manchmal wird sie in eine Gesamteinigung einbezogen: Der verbleibende Partner zahlt einen angepassten Auszahlungsbetrag, dafür werden keine gesonderten Nutzungsansprüche geltend gemacht. Das ist eine Vereinbarungssache, keine zwingende Regel – aber es lohnt sich, diesen Punkt frühzeitig anzusprechen, statt ihn als Nachforderung am Ende der Einigung auftauchen zu lassen.
Rechtlicher Hinweis: Ob und in welcher Höhe ein Nutzungsvergütungsanspruch besteht, hängt vom Einzelfall ab. Dieser Text ist eine Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026
Wer eine gemeinsame Immobilie in einer Trennung verhandelt, hat in der Regel bereits genug zu bewältigen. Einige Punkte fallen dabei erfahrungsgemäß unter den Tisch:
Im Kern stehen fast immer drei Optionen: einer übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus, beide verkaufen gemeinsam an einen Dritten, oder es kommt zur Teilungsversteigerung. Die erste Entscheidung ist in allen drei Fällen dieselbe: ein belastbarer Verkehrswert, auf den sich beide stützen können. Erst dann lässt sich sinnvoll verhandeln, welcher Weg wirtschaftlich besser ist – und was er steuerlich bedeutet.
Für die Übernahme durch einen Partner braucht es dann: eine Einigung über den Auszahlungsbetrag, eine Klärung der Darlehensübernahme mit der Bank, einen notariellen Übertragungsvertrag und – wenn noch keine rechtskräftige Scheidung vorliegt – die Prüfung, ob § 3 Nr. 4 GrEStG greift, andernfalls ob § 3 Nr. 5 GrEStG nach der Scheidung anwendbar ist. Für den Verkauf an Dritte kommt die Prüfung der Spekulationsfrist nach § 23 EStG hinzu, für jeden Partner getrennt.
Wenn Ihre Immobilie in Baden-Württemberg liegt, kann immozeit den Verkehrswert ermitteln, der als Grundlage für alle weiteren Entscheidungen dient. Für Immobilien in anderen Bundesländern arbeiten wir mit Partnern vor Ort zusammen. Nutzen Sie das Formular auf dieser Seite für eine erste Einschätzung – unverbindlich und ohne Kosten.
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Redaktion · Immozeit
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